Realitní poradna

  • Plánujeme prodat náš stávající byt a chceme koupit nový. Nemáme s manželem čas všechno zařizovat sami. Na druhou stranu od svých známých nemáme na práci realitních kanceláří úplně dobré reference. Jak poznáme dobrou realitní kancelář?

    Lucie Bláhová, Praha 4

    • Bohužel neseriozní přístup nebývá vidět na první pohled. Platí ale několik pravidel, které by měla dobrá realitní kancelář bezpodmínečně splňovat. Tím základním jsou dobré reference. Větší jistota se dá čekat od společnosti s ručením omezeným a zejména od akciové společnosti. Na další pravidlo přijdou nejsnáze prodávající. Pokud realitní makléř nepřijde a nabízenou nemovitost si detailně neprohlídne, je něco v nepořádku. Musí také pořídit fotodokumentaci, případně podklady pro virtuální prohlídku na webových stránkách kanceláře. Každá realitní kancelář musí mít dále o poptávce i nabídce v systému detailní informace. Takže na běžné otázky by měl být realitní makléř obratem schopen odpovědět. Seriozní realitní kancelář zajistí i kompletní právní servis a bude kooperovat při běžných vyřízeních úvěrů. Makléř také musí mít detailní přehled o cenách. Pracovník seriozní kanceláře předá kompletní informace a v písemné podobě základní fakta. Informuje také o majetkoprávních vztazích, případných omezení prodeje či informacích tykajících se uvolnění nemovitosti. Následně se i na této straně podepisuje právní dokument. Obvykle se jedná o rezervační smlouvu, či smlouvu o smlouvě budoucí a skládá se kauce. A samozřejmě jde i o primární pocit důvěry, který v klientovi makléř vyvolá.

  • Prodali jsme se ženou byt, ale realitní kancelář nám nevyplatila peníze okamžitě, ale nechala polovinu v úschově. Je podobný postup běžný?

    Kateřina Doležalová, Liberec

    • V případě koupě nemovitosti či převodu členských práv v družstvu nejde obvykle o malé peníze. Při úschově prodávající ví, že peníze dostane, i kdyby se kupující dostal finančně do úzkých a kupující má jistotu, že do uzavření transakce o svou hotovost nepřijde. Pokud se smluvní strany dohodnou jinak, může dojít k úhradě kupní ceny samozřejmě i po podpisu kupní smlouvy. Jde o pokrytí rizik spojených s úhradou. Je ovšem velmi praktické zjistit, jak a kde realitní kancelář peníze ukládá. Úschova u notáře je velmi nákladná. Některé realitní kanceláře ovšem nemají oddělené účty a peníze klientů dávají na svůj provozní účet. Pak se může prodávajícímu stát, že svěřené peníze realitka použije na svůj provoz a jemu je bude vyplácet postupně a s velkým prodlením. Velké a seriozní kanceláře proto mají speciální svěřenecké účty a ty jsou i pojištěné z pohledu odpovědnosti za škodu – stejně jako v případě notářské úschovy. Jiná je situace v případě hypotečního úvěru. V takové chvíli se podepisuje zástavní smlouva ve prospěch hypoteční banky. Ta už vyplácí prodávajícímu částku oproti předložení návrhu na vklad zástavního a vlastnického práva a listu vlastnictví s vyznačenou změnou právního vztahu - takzvanou plombou. Banka samozřejmě může požadovat i kupní smlouvu s ověřenými podpisy. Samozřejmě pokud hypotéka není na sto procent kupní ceny, je praktické zbytek peněz opět uložit u seriózní realitní kanceláře nebo notáře až do doby zavkladování.

  • Rádi bychom s partnerem koupili byt za účelem dalšího pronájmu. Jak postupovat, aby byl pronájem úspěšný?

    Eliška Břečková, Praha 5

    • Obyvatele univerzitních měst mají samozřejmě v případě podobných přivýdělků výhodnější situaci. Každé září se díky nedostatku kolejí do města nahrnou studenti. V současné době pro pronájem jsou v takových případech vhodné jak větší byty, které si pronajme skupinka studentů, tak menší byty typu jedna či 2+kk. O menší byty navíc projevují zájem i mladé páry, či jednotlivci, kteří se stěhují za prací, či zatím nechtějí nemovitost koupit. V případě úspěšného pronájmu je velmi důležitý první dojem. Vyplatí se uklidit byt, zdůraznit úložné prostory - vymalovat není na závadu. Praktické je i odstranit drobné závady: Kapající kohoutky, vypálené žárovky či rozbité skříňky. Ve smlouvě je dobré pevně stavit data možných návštěv bytu majitelem – nájemci se tak nedočkají přepadových kontrol a pro majitele je výhodné, že čas od času mohou zkontrolovat, zda-li jim majetek obyvatelé neničí. Do smlouvy se dále vyplatí rozepsat úhradu nedoplatků či výplatu přeplatků na službách a případné úhrady za vzniklé škody. A v neposlední řadě je velmi praktické si ve smlouvě stanovit, co smí a nesmí nájemce či pronajímatel rozhodnout sám za sebe: Přihlášení nebo odhlášení internetu, kabelové televize, pevné linky, změnu výše záloh na služby, drobné opravy v bytě a podobně. V případě více než ročního pronájmu je důležité definovat podmínky pro zvýšení ceny. Častým dotazem bývají také kauce. Její výši si stanovuje majitel. Běžné jsou kauce ve výši jednoho měsíčního nájmu. Pokud majitel zvolí větší – například tří nájmů – musí se připravit na to, že pružnost rozhodování bude mít omezenou. Výše kauce jde totiž velmi často ruku v ruce s délkou výpovědní lhůty.

  • Jak poznám, že makléř, který se o mě stará, je profesionál?

    Jana Vostrá, Praha 4

    • Kvalitní realitní makléř musí v první řadě umět komunikovat s lidmi, každý klient je jiný. A proto musí najít tu správnou komunikační rovinu. Musí být empatický, aby věděl, co klient přesně potřebuje. Musí mít obchodní talent a cit. Určitě musí být důvěryhodný a dostát všem slibům, které klientovi dá. Znalosti dobrého realitního makléře by měly být z více oborů. Musí orientovat na realitním trhu, a aktivně si vyhledávat novinky i budoucí vývoj. Měl by také vědět něco o stavebnictví, aby znal výhody zděných bytů od panelákových a základní technické nuance nemovitostí. Orientovat se ve smlouvách a dokázat klientovi vysvětlit pasáže smluv si zase žádá právní povědomí. Měl by znát pravidla fotografování nemovitostí, aby udělal kvalitní prezentaci a samozřejmě by měl znát všechny marketingové výhody a benefity, které může kancelář v hyperkonkurenčním prostředí klientovi nabídnout. A samozřejmě je v této době nezbytné umět pracovat s PC a ostatní kancelářskou technikou.

Máte otázku?

Pokud chcete doručit odpověď

Slovníček realitních pojmů

  • Akontace

    • Minimální částka, kterou je třeba vložit na účet stavebního spoření k získání překlenovacího úvěru. Udává se v procentech z cílové částky

  • Anuita

    • pravidelná splátka k úhradě dlouhodobého dluhu, skládající se z pevně stanovené vlastní splátky dluhu a úroků, mění se pouze její vnitřní struktura a v průběhu splácení klesá v anuitní splátce podíl úhrady úroků a roste podíl úhrady jistiny. U družstevních bytů je to částka na splácení nízkoprocentního úvěru, který družstvo splácí při výstavbě nebo odkupu domu